Квартирный вопрос в Москве до революции
Во второй половине XIX века в России начался стремительный рост городского населения, и остро встал квартирный вопрос. Историк Олег Василик рассказывает о ситуации на московском рынке жилья и изучает газетные объявления того времени
Как в Москве возник квартирный вопрос
В начале XIX века в Москве проживало всего 250 тысяч человек, и это число не сильно увеличилось за следующие полстолетия. После отмены крепостного права в 1861 году и начала других масштабных реформ Александра II население города начинает быстро расти. К 1915 году оно составляет уже 1,815 миллиона человек. По мере бурного развития промышленности в город прибывают не только рабочие, но и специалисты, обслуживающий персонал. Жилого пространства в Москве начинает катастрофически не хватать.
Владимир Святловский, в конце XIX века опубликовавший работу «Жилищный и квартирный вопрос в России», писал:
«Деревня проснулась и зашевелилась. Начались ежегодные массовые переселения „на новые места“, и это стало обычным явлением нашей народной жизни. Другая часть деревенского люда устремилась в города и на фабрики. Городские и фабричные центры быстро разрослись, привлекая к себе все новых пришельцев. Одновременно с этим и в городах произошла усиленная перетасовка высших классов населения. Быстро выросшая и окрепшая русская буржуазия вытеснила дворянство из его прежних владений. Эта немая и заметная только при известном масштабе борьба значительно увеличила класс квартиронанимателей, к которым, кроме менее зажиточных слоев той буржуазии, присоединилось и бегущее в города разорившееся поместное дворянство. Особенно типичен был этот процесс в Москве. В дореформенное время целая часть этого города состояла из особняков „столбового“ дворянства, разделенных обширными садами, дворами и службами. Теперь же на заповедных улицах, на местах старых барских „Монрепо“, homines novi С лат. «новые люди».: шуйские, подмосковные и иные — воздвигли „собственные“ палаццо „собственной“ архитектуры; а потомки Рюрика перешли во вновь появившиеся там и тут обширные людские муравейники, безвкусные и нездоровые дома-казармы, и смешались с их пестрым населением».
В то время нельзя было купить квартиру — можно было либо приобрести целый дом, либо арендовать жилье: квартиру, комнату или угол. Начинается бум строительства доходных домов — то есть домов, приносящих их владельцам доход от сдачи жилья внаем. Доходные дома стали очень прибыльным бизнесом, и множество дельцов, заработавших свой первый капитал, вкладывали деньги именно в них. В результате к 1917 году не менее 40 % всего жилого фонда приходилось на долю именно доходных домов.
Первые доходные дома
Первые известные доходные дома — инсулы — появились еще в Древнем Риме. В них первые этажи занимали лавки и хозяйственные помещения. Выше располагались жилые этажи: сначала квартиры богатых людей, а под крышей, куда было выше и труднее забираться, — бедняки. В эпоху Средневековья в городах с тесными улицами, полными нечистот, респектабельная публика селилась не ниже третьего этажа. Так это и продолжалось вплоть до изобретения лифта.
В Москве первые доходные дома строились для горожан одинакового достатка, но с развитием рынка и увеличением этажности большая часть домов стала, как и в римской инсуле, «слоеным пирогом». Первые этажи занимали магазины, лавки и модные салоны. Вторые предназначались для контор, хотя там могли быть и квартиры. На третьих, самых престижных, этажах селились купцы, промышленники и аристократы; выше — публика попроще: студенты, конторщики, отставные военные. Квартиры с видом на улицу стоили дороже, чем те, что выходили окнами во внутренний двор.
Квартплата зависела, как и сейчас, от местоположения дома, количества комнат, этажа и предоставляемых домовладельцем услуг. Квартиру снимали либо на год, либо на сезон: многие москвичи любили на лето переезжать за город, на съемные дачи, и тогда цены на городское жилье существенно падали. Те, кто не мог позволить себе отдельную квартиру, снимали комнаты, часто по несколько человек — тогда плата взималась не по метражу, а с каждого проживающего. Для одиноких были распространены пансионы, когда семья принимала к себе в отдельную комнату, например, небогатого студента и обеспечивала его питанием и дополнительными услугами.
Какие были квартиры и кто в них жил
С развитием рынка аренды жилья сформировалось несколько категорий квартир в доходных домах. Первая — квартиры «барского» типа: мраморные парадные, швейцары, ковровые дорожки, множество комнат, антикварная мебель, оранжереи. В таких домах жили самые богатые промышленники и купцы-миллионщики.
Вторая категория — чуть более простые, хотя и тоже богато отделанные парадные, квартиры с удобствами и высоким уровнем обслуживания. Тут жило богатое купечество, известные актеры, юристы и землевладельцы.
Третья категория — так называемые меблирашки, меблированные комнаты с соседями из разных слоев общества. Часто меблирашки были с полным пансионом: жильца обслуживали горничная, лакей, коридорный. За дополнительную плату ему причиталось питание, уборка жилья и чистка одежды. Во многом здесь действовали гостиничные правила — жильцы меблированных комнат обязаны были подчиняться внутреннему распорядку: не принимать гостей с ночевкой и не шуметь. Эти квартиры предпочитали чиновники, богема и отставные военные.
Четвертая категория — «коечно-каморочные» квартиры: в них проживали бедные люди, квартиры располагались или вдоль длинного коридора, или вокруг лестничной клетки. И это в лучшем случае: часто «коечно-каморочные» квартиры оказывались просто отсеками одного большого помещения, разделенными между собой фанерой или занавесками. Посередине этого помещения находилась печь, которой отапливались все «квартиры». Тут царила антисанитария, хуже было только в ночлежках.
Отдельная категория, которую только условно можно отнести к понятию доходного дома, — ночлежки. Комиссия по оздоровлению Хитрова рынка Хитров рынок, Хитровка — площадь в центре Москвы (сейчас это граница Басманного и Таганского районов). Со второй половины XIX века окружающие ее дома были перестроены в ночлежные, также там были построены доходные дома с недорогими квартирами. — средоточия местной бедноты — констатировала такую скученность при заселении, что на каждого человека приходилось воздуха только по 1/3 кубической сажени при том, что санитарная норма равнялась одной кубической сажени на человека при правильной вентиляции. Из отчета комиссии:
«Атмосфера бывает, в особенности к утру, настолько удушлива, что лампы едва горят, и на нарах то тут, то там слышится бред спящих. Зло усиливается еще тем, что вентиляции в ночлежных квартирах не существует; есть только форточки, которые ночью не отворяются. Сами ночлежники говорят, что всю ночь проспать нельзя: задыхаешься, и приходится босому, потному раза три-четыре ночью выбегать на крыльцо, чтобы подышать свежим воздухом, а без просыпа могут спать только пьяные».
Но и на этих домах сколачивались миллионные состояния. Например, описанная Гиляровским хитровская ночлежка «Кулаковка» сделала ее хозяина Ивана Петровича Кулакова миллионером и почетным гражданином Москвы.
Кроме того, рабочим часто предоставлялось жилье прямо на фабриках или при них. Правда, условия там были едва ли не хуже, чем в ночлежках. Вот что пишет об этом Владимир Святловский:
«Все рабочие, почти по всем производствам, где применяется только или преимущественно ручной труд, живут непосредственно в тех же помещениях, где работают, нисколько как будто бы не стесняясь подчас совершенно невозможными условиями их и для работы, и для отдыха. Так, например, на овчинодубильных заведениях они сплошь и рядом спят в квасильнях Квасильня — помещение, где что-либо квасят или вымачивают в квасах., всегда жарко натопленных и полных удушливых испарений…»
Чуть лучше были условия в рабочих казармах. Крупные промышленники строили при фабриках целые городки. Так, в Москве в 1882 году 90 % рабочих и членов их семей проживали в домах, принадлежавших владельцам фабрик.
Как выглядел поиск жилья
В Москве и Петербурге рубежа XIX–XX веков были распространены так называемые билетики. Так называли рекламу о сдаче жилья в аренду, которую вывешивали по городу в окнах или на воротах домов. В 1897 году были изданы специальные «Правила единообразного написания „билетиков“ о сдаче квартир внаем». По этим правилам, «объявления о сдаче внаймы комнат для удобства следует писать на однообразной зеленой бумаге… Объявления о сдаче квартир — на розовой бумаге… Объявления о сдаче углов — на белой». Кроме того, в 1880-е годы в Москве появились квартирные бюро с альбомами фотографий сдающихся квартир, где за небольшую плату можно было получить справку о квартирах или дачах на лето.
Но чаще всего москвичи искали квартиры через объявления в городских газетах, например в «Русских ведомостях» — общественно-политической газете, выходившей с 1863 по 1918 год. Кроме прочего, эти объявления отражают запросы и уровень ожиданий арендаторов, а также бытовые условия, в которых существовали разные слои населения Москвы. Мы рассмотрим примеры из номеров «Русских ведомостей» с начала 1880-х до лета 1917 года: после революции квартирный вопрос в России, как и жизнь в целом, принял совершенно иные очертания.
1881 год. Апрель
Весна — время поиска дачи на лето. Только богатые семейства могли позволить себе иметь в собственности дом и в Москве, и за городом. Публика среднего достатка из арендованных квартир съезжала и всем семейством и имуществом перемещалась на дачу. Глава семьи чаще всего ежедневно ездил на службу либо жил в городе и приезжал по выходным, поэтому в объявлениях часто отмечается транспортная доступность и близость к железнодорожным станциям. Эти особенности дачного быта породили несколько типажей, часто становившихся героями фельетонов и юмористических очерков того времени. Одним из них был дачный муж, о котором ходили поговорки и пословицы: «Назвался дачным мужем — таскай из города кульки» или «Кто на даче не живал, тот кульков не таскал». Журнал «Дачник» в разделе «Дачная фауна» знакомил читателя с разновидностями отдельных животных: верблюдом — дачным мужем, «животным вьючным, выносливым»; оленем — дачным мужем, имеющим миловидную супругу.
Эти примеры, кроме прочего, иллюстрируют характерное явление — аристократические семьи беднели, поэтому многие имения разделялись на участки и продавались или сдавались под дачи новой элите. При этом хозяйством часто продолжал заниматься управляющий имением. Кроме того, как видно из этих объявлений, в прессе того времени чаще вместо слова «сдается» использовали «отдается».
Первое объявление: Здесь тоже, судя по количеству комнат, речь идет об усадебном доме, который обедневшие хозяева сдают под дачи.
Второе объявление: Разорение аристократии к концу XIX века достигло таких масштабов, что правительство в 1885 году создало Государственный дворянский земельный банк, главной задачей которого было давать ссуды под залог дворянских имений под минимальные проценты (сначала из 5 % годовых, а с 1894 года — из 4 % годовых). При этом часто на неуплату смотрели сквозь пальцы и имение не отбирали.
Третье объявление: В начале 1880-х появляется и реклама услуг зарождающегося класса риелторов.
1881 год. Июнь
Городские квартиры, покинутые арендаторами, снова появлялись в объявлениях — со сниженной на летний период ценой.
Летом, так как спрос на квартиры падал, гораздо проще было выбрать себе жилье по вкусу. Так что многие предпочитали снять квартиру заранее, до наступления горячего арендного сезона, чтобы остаться в ней на зиму — разумеется, с повышением цены. Дачи, соответственно, дешевели к зиме. Многие из экономии зимовали на дачах, таких называли «сектой зимников».
1903 год. Март
За 20 лет население Москвы серьезно увеличилось, в 1882 году оно составляло 753 500 человек, а в 1902-м — уже 1 174 700. Объявления об аренде квартир и дач в газете занимают целые колонки. Поиск дачи на лето начинается теперь с самой ранней весны. Отметим также появление «барских дач» для высокообеспеченных горожан: капиталы растут, и спрос рождает предложение. Среди дополнительных удобств появляется телефон.
Первое объявление: Это реклама доходного дома нового типа. Здесь есть все удобства: отопление, водопровод, электрическое освещение и даже «подъемная машина» — лифт. Первый лифт в Москве, не считая царского в Кремле и лифта в Историческом музее, появился в 1901 году в доме № 17 по Рождественскому бульвару. Достаточно быстро он стал очень модным явлением, так как позволял домовладельцам сдавать дорогие квартиры выше третьего этажа.
Второе объявление: С конца XIX века дачами активно застраиваются побережья Кавказа, Крыма и Краснодарского края. Появляется множество дачных поселков. Например, семейство купца Василия Алексеевича Хлудова владело подмосковной дачей в Черкизове и дачей в Сочи. Именно с нее начинался курортный Сочи, а ее усадебный парк сегодня превратился в парк «Ривьера».
Третье объявление: Под Москвой появляются целые дачные местности. Много их вдоль Николаевской, Брестской, Казанской и Курской железных дорог. В этом объявлении мы видим целый дачный поселок, застроенный дачами от 5 до 12 комнат на любой кошелек.
Заметно, что московские дачники становятся все более требовательны. В объявлениях рекламируются всевозможные удобства: каретный сарай, врачебный пункт, купальни, рояль, свежие местные продукты… Также важный момент — наличие великолепных видов на окрестности. За соискателями на станцию в определенное время высылается транспорт.
Первое объявление: Автор предлагает «перенять контракт», то есть взять на себя обязательства по арендному договору, тем самым, например, позволив предыдущим жильцам переместиться летом на дачу без потери денег.
Второе объявление: При желании можно было арендовать целый особняк в самом центре Москвы.
Третье объявление: Наряду с многочисленными бытовыми удобствами: 14 комнат, водопровод, канализация, помещение для прислуги, прачечная, конюшня, близость железной дороги — выделяется сухая и гористая местность, купание и сосновый парк для прогулок.
Первое объявление: Речь идет о квартире в знаменитом доме страхового общества «Россия». Этот комплекс из двух шикарных доходных домов, которые до сих пор стоят на Сретенском бульваре, был оснащен новейшими инженерными системами. Там были лифты, собственная артезианская скважина для снабжения дома водой, а система вентиляции предусматривала подогрев, фильтрацию и увлажнение наружного воздуха.
Второе объявление: Популярное предложение — небольшая по тем временам, четырехкомнатная, но сухая и теплая квартира, к тому же в самом центре.
Третье объявление: В этом объявлении, рассчитанном на небогатых арендаторов, специально указывается близость общественного транспорта — «близ нескольких линий конок». Несмотря на то что в 1903 году в Москве уже был электрический трамвай, большая часть рельсового общественного транспорта — это конки, то есть трамваи на конной тяге.
1903 год. Сентябрь
На рубеже веков квартиры становятся все более благоустроенными, но меньшими по размеру. Как писали «Русские ведомости» еще в 1898 году, «…в последние десятилетия жизнь нашей столицы резко изменилась. У нас народился и развился обширный класс лиц, которым не по плечу барские квартиры старого типа, а нужны небольшие благоустроенные помещения в пять-шесть комнат, хорошо расположенных и снабженных всеми удобствами современного комфорта…». Отметим также расширяющийся рынок аренды комнат — многие одинокие москвичи предпочитали поселиться у
Первое объявление: В подобных объявлениях стол подразумевает под собой питание, которым обеспечивал снимающего хозяин квартиры. Естественно, чаще всего готовил не сам хозяин, а кухарка. Кухарки делились на классы: «белая кухарка» готовила для господ, «черная кухарка» готовила для прислуги.
Второе объявление: Доктора и адвокаты часто имели собственную практику, и им были необходимы места для организации контор или кабинетов. Важна в данном случае и транспортная доступность — «около двух конок» означает, что поблизости проходят два маршрута трамвая. Годеинский переулок — современный Арбатский. По Арбату ходил 8-й маршрут к Новодевичьему монастырю. Плюс от Смоленского рынка ходил 11-й трамвай в Дорогомилово, а от Арбатской площади — № 7, до Страстного монастыря.
Третье объявление: Предложение для купца — богатый дом с садом, конюшней и амбарами под товар.
Первое объявление: Комнаты при кухне предназначались для прислуги. От остального жилого пространства их при этом отделял длинный коридор, чтобы не беспокоить хозяев запахами готовки и прочими неудобствами. Прислуга не всегда жила при квартире или доме. Часто прислуга была приходящая, для этого в большинстве домов имелся отдельный подъезд, а в квартирах — отдельный вход.
Второе объявление: Сдается дом из 22 комнат с собственным большим садом. Что называется, остатки былой роскоши.
Третье объявление: Дом-особняк сдается против «клиник». Имеется в виду район Девичьего поля, между нынешними Большой Пироговской и Погодинской, в конце XIX века застроенный медицинскими клиниками. Прекрасное предложение для врача.
Первое объявление: Комнаты сдает немецкая семья, и это довольно типичный случай. К 1912 году население Москвы насчитывало 1,5 миллиона жителей, из них 28 500 немцев. Таким образом, немцы, после русских, составляли самую крупную этническую группу. Только в купечестве немцы составляли 13 %.
Второе объявление: Иногда сквозь сухой стиль объявлений пробиваются почти драматические обстоятельства. От этого объявления прямо-таки веет одиночеством: одинокий, за ненадобностью сдает две комнаты с великолепной мебелью, очень дешево.
Первое объявление: Незамужние горожанки имели возможность поселиться в исключительно дамском пансионе.
Второе объявление: Стенографистка вместо квартплаты предлагает вечерние занятия с арендодателем. Обмен достаточно выгодный, так как профессия стенографиста на рубеже XIX–XX веков была очень востребована. Их услуги требовались на судебных заседаниях, важных переговорах, иногда стенографисток приглашали ученые и писатели.
1917 год. Апрель
В революционном 1917 году объявлений намного меньше, чем в спокойном 1903-м. Причины тому — война и инфляция. Но все равно весной москвичи ищут дачи, а хозяева пытаются пересдать покинутые квартиры.
Первое объявление: Комнаты сдаются в Расторгуевском переулке. Грузины — второе название исторической грузинской слободы в Москве, исчезнувшей в середине XIX века и оставившей после себя лишь названия улиц, например Большая и Малая Грузинские или Грузинский Вал.
Второе объявление: Хозяин неслучайно отмечает наличие в комнате двух окон. Во время строительного бума начала XX века многие домовладельцы экономили и на размерах комнат, и на освещении. Тогда же в Москве появились дома с дворами-колодцами — черта, типичная для Петербурга, но не для Москвы.
Первое объявление: Еще одно новое веяние — комнаты-дачи с пансионом, удобное предложение для небогатых семей или одиноких горожан.
Второе объявление: С 1915 года в Москве появляется множество поляков, бегущих от войны.
1917 год. Июль
Количество объявлений об аренде жилья, как и вообще рекламы, стремительно сокращается.
Даже учитывая, что речь идет о продаже, обратите особое внимание на цену. В России инфляция. В последующие годы многие дачи будут продаваться за продукты: так, дачу знаменитого хирурга Соловова продадут за мешок пшена.
Первое объявление: В июле предлагается снять зимнюю дачу. Те, кто воспользуется этим предложением, выиграют в голодную зиму 1917–1918 годов. По воспоминаниям современников, в деревне перебои с продовольствием хотя бы немного компенсировались запасами и подножным кормом.
Второе объявление: Все чаще встречаются объявления о продаже имущества, купленного ранее в кредит: следствие падения экономики, войны и инфляции.
* * *
В 1918 году, после публикации статьи Бориса Савинкова «С дороги» Борис Савинков — один из лидеров партии социалистов-революционеров (эсеров), писатель. В своей статье «С дороги» критиковал большевиков, Ленина и их решения, в частности заключение Брестского мира с Германией., «Русские ведомости» закроют, а ее редактора Петра Егорова приговорят к трем месяцам заключения. В последних номерах газеты объявлений об аренде уже нет совсем.
В Советской России не будет рынка недвижимости, при этом вопрос жилья встанет еще более остро. Вспомним классическую фразу Михаила Булгакова: «квартирный вопрос испортил москвичей». Даже если не рассматривать годы военного коммунизма, дальнейшие события, прежде всего коллективизация и индустриализация, потребуют расселить невероятное количество рабочих и служащих. Если в 1917-м в Москве было 1 854 400 жителей, то к 1939 году их уже 4 131 633! Появятся коммуны и коммунальные квартиры. Кроме того, на недостаток жилых площадей повлияет перенос столицы в Москву в 1918 году и повсеместная разруха.
